Impuesto sobre las Ganancias Patrimoniales (CGT) en España en 2025

Si estás pensando en vender tu vivienda, una propiedad de inversión, un terreno u otro tipo de activo en España, uno de los impuestos más relevantes que deberás pagar es el Impuesto sobre las Ganancias Patrimoniales (CGT).

Este impuesto se aplica sobre el beneficio que obtienes al vender un activo. Es decir, la diferencia entre el precio original de compra (más los costes asociados) y el precio final de venta. Y sí: en España, este impuesto se aplica tanto a residentes como a no residentes, aunque las tarifas y exenciones varían significativamente.

¿Qué es el Impuesto sobre las Ganancias Patrimoniales (CGT)?

El CGT se genera cuando:

• Vendes una propiedad, terreno, acciones u otros activos financieros en España;
• El precio de venta es superior al precio de adquisición.

Esta ganancia está sujeta a tributación, y el importe a pagar dependerá de:

• Tu condición de residente o no residente;
• El monto total de la ganancia;
• Si aplican exenciones o reducciones;
• La fecha en la que se adquirió el bien.

A diferencia de algunos países (como el Reino Unido, donde este impuesto es independiente), en España, las ganancias patrimoniales de los residentes se integran dentro del IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas). Para los no residentes, el CGT se aplica como un impuesto fijo y separado, regulado por la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes

Venta de Propiedad, veámoslo con un ejemplo realista.

Compraste una villa con vistas al mar en Marbella en 2015 por 750.000 €. Después de casi una década de revalorización del mercado, reformas y mayor demanda, la vendes en 2025 por 1.250.000 €.

Ganancia patrimonial = 1.250.000 € – 750.000 € = 500.000 €

Esa ganancia de 500.000 € está sujeta al impuesto sobre las ganancias patrimoniales.

Ahora desglosamos cómo se tributa esa ganancia según seas residente o no residente en España.

Ganancias Patrimoniales para Residentes en España

Se te considera residente fiscal en España si:

• Pasas más de 183 días al año en territorio español; o
• Tu centro de intereses económicos se encuentra en España.

Como residente, la ganancia se suma a tu base imponible del ahorro y se tributa de forma progresiva.

Tipos de gravamen CGT para residentes (2025):

Tramo de Ganancia (€)	Tipo Impositivo
Hasta 6.000 €	19%
De 6.001 € a 50.000 €	21%
De 50.001 € a 200.000 €	23%
De 200.001 € a 300.000 €	27%
Más de 300.000 €	28% (Nuevo tipo desde 2023)

Cálculo del impuesto:

500.000 € de ganancia, tributación:

• Primeros 6.000 € → 19% = 1.140 €
• De 6.001 € a 50.000 € → 21% = 9.240 €
• De 50.001 € a 200.000 € → 23% = 34.500 €
• De 200.001 € a 300.000 € → 27% = 27.000 €
• De 300.001 € a 500.000 € → 28% = 56.000 €

Total a pagar: 127.880 €

Esta cantidad se declara como parte de tu declaración anual de IRPF.

Ganancias Patrimoniales para No Residentes

Si no eres residente fiscal en España, se aplican normas específicas según tu país de residencia.

Tipos de gravamen CGT para no residentes (2025):

Residencia Fiscal	Tipo Impositivo
UE/EEE (Francia, Alemania, Noruega...)	19%
Fuera de la UE (EE.UU., Reino Unido, Canadá...)	24%

Para ciudadanos de Estados Unidos y Reino Unido, no existe un convenio fiscal con España que cubra ganancias patrimoniales.

Por tanto:
500.000 € × 24% = 120.000 € a pagar en CGT

Los no residentes deben presentar el Modelo 210 y pagar el impuesto dentro de los 4 meses siguientes a la venta.

Deducciones y Ajustes (Para Residentes y No Residentes)

Puedes reducir la ganancia tributable deduciendo:

• Gastos de notaría y registro
• Impuesto de transmisiones o IVA (de la compra)
• Honorarios de la agencia inmobiliaria (compra y venta)
• Reformas y mejoras (siempre con factura oficial)

Trabajos sin factura o mobiliario no se pueden deducir.

Exenciones y Reducciones del CGT (2025)

1. Exención por reinversión en vivienda habitual (solo residentes)

• Si vendes tu vivienda habitual, y
• Reinviertes todo el importe en otra vivienda habitual en España en un plazo de 2 años,
  → No pagas nada de CGT (0%)
• Requisito: haber vivido en la propiedad al menos 3 años.

2. Mayores de 65 años vendiendo su vivienda habitual (solo residentes)

• Si tienes 65 años o más, y
• La vivienda ha sido tu residencia habitual durante mínimo 3 años,
  → 0% CGT, sin necesidad de reinvertir.
• Ideal para planificación de jubilación.

3.  Propiedades adquiridas antes del 1 de enero de 1995

Si compraste el inmueble antes del 1 de enero de 1995, puede aplicarse una reducción parcial.

Requisitos:

• Solo se aplica sobre la ganancia generada hasta el 20 de enero de 2006
• Solo para activos adquiridos por más de 400.000 €
• Reducciones:
  - 11% para inmuebles
  - 25% para acciones de empresa
  - 14% para otros bienes
• No se aplica a plusvalías generadas después de 2006.

Si deseas más información sobre cómo el impuesto sobre las plusvalías en España puede afectarte, o si tienes preguntas sobre las leyes de herencia, no dudes en contactar con Landcross Partners. Nuestro equipo experto está aquí para guiarte en la complejidad del proceso y proteger tus intereses.